楼市淡季买房，要买就买稀缺。但随着内卷升级，外立面好、装标好、密度低都没那么稀缺了，带个露台的第四代住宅，成为时代最前沿的产品。

与此相对应的，平平无奇的高层、没有大横厅/大露台的大平层，将会加速淘汰……

猛然发现，南京的第四代住宅，越来越多！并且不仅仅是一线顶豪项目在搞第四代住宅，就连很多改善盘甚至刚改盘都在搞第四代住宅，产品更迭越演越烈！

1、河西中部的中建合玺东方最新四代住宅效果图已出

最近，改规的中建合玺东方重新曝光，有露台有挑高，直接变成第四代住宅。

原先扁平化的外立面，已经变得凹凸有致，延伸出来的露台颇具造型感，更有风范。

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从空中鸟瞰，整体楼栋也变得更加立体，得房率也会因此顺势大涨，对于买房人来说是件好事。

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据悉，中建合玺东方主力户型在190㎡和240㎡，得房率就按照90%-100%来计算，这个套内面积也基本赶得上以前的220多平甚至300平的超级大平层了。

2、南站悦著九章将洋房改为第四代住宅，预计月底上市

南站的悦著九章预计月底公开洋房样板间，届时第四代住宅到底啥样，会更加具象化。

悦著九章的洋房共计8F，在原先基础上增加了错层露台，同时单层南侧卧室飘窗+北侧所有飘窗进深增大，主卫进深、电梯前室进深、厨房面宽、餐厅面宽全部增大。

原本洋房的得房率已经高达91.47%，这下如果算上露台啥的，得房率还能更高。

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变更后：↓

据不完全统计，南京大大小小的第四代住宅，就有6家之多。

1、【河西】招商金陵序

这是河西首个第四代住宅，项目共7栋，其中，3栋楼24层，1栋22层，3栋10层，户型建面约150、175、220㎡住宅。目前，项目已公开在新城市广场和华采天地的城市展厅。

2、【河西】中海江南玖序

现在项目的300平样板间已公开，30平露台+约6.6米挑高餐客厅，视觉感受的确震撼。

项目打造10栋23-24F住宅，户型建面约200、270、280、300、385平，包含平层、墅厅大平层及复式户型，价格待定。

部分户型图曝光：（以下户型数据来源：地产金陵，最终以开发商正式公布为准）

1、200㎡平层，进化户型

2、270㎡平层，进化户型

3、280㎡墅厅，进化户型

4、300㎡墅厅，进化户型

3、【江核】扬子保利江韵臻悦

项目是江北首个第四代住宅，也是江核首个带洋房的项目，户型建面约105-143㎡，目前户型图已曝光，最快9月开盘。【推荐阅读：露台+墅厅！刚刚江核新豪宅曝光……】

其中，最亮眼的莫过于143㎡的洋房户型。6.4米客厅挑空，空间感完爆其他，关键还连着一个超大露台。

整个区域动静分离，一边起居，一边社交，互不打扰。并且单单看这样的布局，其实跟南京很多几千万的顶豪也非常相像了。

4、【江宁东山】中天美好&上元城建G17

东山G17地块共规划6栋高层住宅，其中1#18F、2#16F+1、3#18F、4#18F、5#17F、6#17F，2、5、6#都做了首层架空，2#还做了景观廊架。从曝光的效果图来看，项目同样做了大露台的设计，这也是江宁首个第四代住宅。

5、【城东】金基G02

金基G02项目靠近4号线徐庄站，将打造第四代住宅，项目规划4-5层低密科技洋房，户型建面约185、230㎡。

近几年，关于第四代住宅的讨论越发多。尤其是很多南方城市，因为政策的驱动（说白了就是允许“偷面积”了），很多楼盘都开始做第四代住宅。

显而易见，第四代住宅确实优势很多：

1、得房率飙升

花同样的钱，使用面积变大了，如果有挑高，高度也更高了。

2、露台带来的氛围感、自在感，让第四代住宅有了完全不同的居住感。

露台跟阳台最大的不同可能就是，阳台的功能可能只有观景、晾晒。而露台除了阳台自有功能，还有社交功能的补充，也是室内客厅的补充。

在第四代住宅这个领域里，福州算落地最多的城市，所以很多产品也值得借鉴学习。

福州的榕发誉湖郡，空中花园绿化率达到60%，公共平台绿化率达到40%。

福州·龙山云起，立面材质以玻璃、石材有机结合，与绿色植被包裹相容，呈现晶莹质感。

福州国贸天琴湾，面积段240~280㎡，把空中花园转译为两层高、奇偶层错位设置的大进深阳台。

所以，可以期待一下南京的第四代住宅落地。但这样一对比，南京大批楼盘可能还没卖完就要过时了。

不过，过度迷信第四代住宅倒也大可不必，这种第四代住宅效果图上看着炫酷，实际非常考验邻里关系和物业水平。

1、南京的天气多风多灰，以后的露台维护是个问题。

以前南京很多楼盘的阳台是不封闭交付，到最后市场逼得开发商做封闭阳台交付，可见，封闭的阳台对于绝大多数人来说更实用。

而在南京的天气里，露台是很美很诗意的，但如果打理不好就是个麻烦。

2、露台可能对于外立面的整体颜值提出挑战。

只要谁家的露台不好好打理，随便晾晒衣服，或是露台直接变成杂物间，对于外立面颜值的影响都是很大的。别说豪宅不可能，一切皆有可能。

3、如果露台堆积的绿植和置物太多，会不会影响整体的采光，也是一个命题。

第四代住宅，仁者见仁智者见智，但无论如何，都是住宅的伟大尝试和进阶，一样的钱，更多的面积，更大的尺度，何乐而不为？只是，美好的露台，也需要素质高会打理的业主，以及更完善的物业服务，才能真正凸显四代住宅的优势。

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