据悉，目前一线城市中，广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%，该利率水平已经逼近公积金贷款利率的2.85%，相比较而言，公积金似乎都“不香”了。

南京方面，虽然去年存量房贷利率统一调整后，目前不少人的房贷利率维持在4.2%，但如今LPR已经一降再降，南京首套房、二套房房贷利率均已低至3.05%，对比来看，仍有近1.15%的利率差。

不过就在最近，我浏览帖子时发现，有网友分享了自己成功将存量房贷利率从4.25%降到3.45%的经历。

值得注意的是，这次并不是什么二套转首套的情况，而是通过与银行的谈判，成功下调了80BP。

据这位IP湖南的网友自述，他是在2022年买的房，当时的首套商业贷款利率为4.25%（LPR-20BP）；

随后LPR下调，2024年贷款利率降至4%（LPR-20BP）；

今年4月，该网友提交了商转公组合贷的申请，当时合同上公积金贷款利率为3.1%，商业贷款利率为3.75%（LPR-20BP），后续因银行原因一直没有放贷。

今年6月，该网友又去申请提前还款，而银行为了阻止他，经过协商再次给他下调到3.45%，但约定一年内不提前还贷。

今年7月，该网友房贷成功降至LPR-50BP，即3.45%。

总结下来，就是两点：

1、商贷转组合贷

2、提前还贷

其实也就是变相的给银行施加压力，当然也少不了与银行的谈判，正如上面提到的，银行主动降利率背后，是要求该网友一年内不能提前还贷。

虽然这位网友成功申请下调了存量房贷利率是个例，但是依然引发了全国各地网友的关注。

事实上，早在今年初，就有不少深圳业主自爆下调存量房贷利率成功，主要方式是“提前还款+缩短年限”，这样会触发变更合同，更新LPR，降低贷款利率。

但到了6月，深圳官宣存量房贷利率不调整，以上的“漏洞”就被堵死。“提前还款+缩短年限”后，存量房贷利率仍为当前执行的利率。

另外，还有网友透露，通过与银行协商得到了“利率对冲”的解决方案，即银行给房贷4.5%的客户，提供一种活期理财产品，每月按3.2%利率结一次利息，变相降低原贷款利率。

而对于大部分普通的存量房贷业主而言，前提要有与贷款总金额一样的钱存进理财账户，难度较大。

至于商转组合贷的方式，南京暂时也不支持。

对于南京的存量房贷业主而言，目前希望最大的，依旧是一年一度的利率重定日。一般为贷款发放日对应日，或每年1月1日。

今年LPR已经下调了两次，第一次是2月份，5年期以上LPR为3.95%；第二次是7月份，5年期以上LPR为3.85%。

经历两次下调后，如今的5年期以上LPR与年初的5年期以上LPR相比，相差了35基点，这也意味着明年1月，一批存量业主的房贷利率，或将下降35BP。

当然，今年还有5个月的LPR报价没有公布，不完全排除还会下降的可能。